La mise en copropriété


Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

Le contrôle préalable à la division : le diagnostic technique

diagnostic immobilier| mise en copropriétéLe règlement de copropriété et l'état descriptif de division doivent être établi préalablement à toute vente d'un lot de copropriété.

Avant de mettre en copropriété un immeuble ancien (construit depuis plus de 15 ans), un diagnostic technique doit être établi. Ce diagnostic tecnique constate « l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »

Le notaire doit porter le diagnostic à la connaissance de l'acquéreur lors de la première vente de lot issu de la division. Il en est de même lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Ce diagnostic technique est consultable sur demande, par tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété.

L'interdiction de diviser

Jusqu'à la loi SRU, seuls les immeubles déclarés insalubres, frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un Arrêté de péril ne pouvaient être divisés.

Le nouvel article 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation élargit le champ de l'interdiction de la mise en copropriété de certains immeubles.

  • Toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un Arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés et classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948 ;
  • Toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et 33 m² ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L 1311 du code de la santé publique et plomb lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L 1334-5 du même code ;
  • Toute division par appartements d'immeubles de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.

 

Les millièmes de copropriété

Dans une copropriété, chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. La quote-part des parties communes est calculée en fonction des millièmes de copropriété.

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes.

La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille. La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000... tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot. Le mode de calcul des millièmes se fait en retenant la valeur des parties privatives de chaque lot. Le nombre des millièmes est mentionné dans le règlement de copropriété et sert à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire mais aussi à établir la répartition des charges.

 

 

Principaux textes de référence :

Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU, article 74 article L111-6-2 du Code de la Construction et de l'Habitation règles générales de division,

articles 45-1 et 46-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis entré en vigueur le 1er juin 2001.

 


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